Vos revenus fonciers nets sont imposés à l’impôt sur le revenu : Avant de pouvoir procéder aux calculs de cet impôt, il faut déterminer le revenu foncier net. Il s’agit de la différence entre vos revenus perçus et les différentes charges déductibles des revenus fonciers.
Les revenus sont simples à définir. Il s’agit des loyers que vous percevez de la location de votre bien immobilier. Les charges présentent une définition plus complexe. Certaines sont déductibles, d’autres non.
Les règles sont définies par l’administration fiscale. C’est l’article 31 du code général des impôts qui s’applique.
Avec tous ces éléments , le résultat net foncier sera défini, et c’est lui qui sera imposable à votre impôt sur le revenu, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux.
Attention, pour les travaux, il s’agit de bien définir le périmètre. Les travaux qui permettent le gain en surface sont, par exemple, non déductibles. Les travaux d’entretien eux, sont déductibles.
Au moment de vos déclarations fiscales, les revenus provenant de votre immobilier peuvent être déclarés de plusieurs façons différentes. Déclarations 2042, 2044, 2035, 2044 spéciale 2072… il existe de nombreux cas et au sein de ces cas, plusieurs possibilités et même parfois plusieurs choix ! C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre. Avant tout pour vous protéger, mais aussi pour économiser de nombreuses erreurs qui coûtent !
Le régime micro-foncier est parfois dénommé « régime simplifié », du fait de sa facilité d’utilisation.
Si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers par an, vous êtes éligible à ce régime de déclaration d’impôt simplifié.
Attention, cette solution n’est pas systématiquement intéressantes pour les investisseurs concernés.
Au moment de votre déclaration, vous indiquerez le montant global de vos revenus brut, et l’administration fiscale déduira un abattement de 30%. Le résultat de l’opération sera le montant de vos revenus fonciers soumis à l’impôt.
Il est alors dispensé au contribuable de conserver les justificatifs des charges déductibles.
Vous allez payer pour vos biens immobiliers locatifs des charges et des frais, qui peuvent fortement dépasser le taux de 30 % d’abattement (dans le cas Micro-foncier).
Dans ce cas, il vous faudra calculer le total de ces montants déductibles.
Pensez à conserver tous les justificatifs relatifs à ces frais qui sont venus amputer votre revenu imposable. En cas de contrôle, l’administration fiscale est en mesure de vous demander de justifier chaque euro pour ces dépenses.
Admettons que vous perceviez 30 000€ de revenus fonciers issus de la location d’un appartement. Votre taxe foncière est de 1000€, vos intérêts d’emprunts de 1500€, votre prime d’assurance de 500€, vos provisions sur charges déductibles de 500€, et vos frais de gestion car une agence s’en occupe de 2000€ par an.
Votre revenu foncier net sera alors de : 30 000 – (1000 + 1500 + 500 + 500 + 2000) = 24 500€
Vos revenus fonciers seront alors soumis à l’impôt sur le revenu, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30%, vous serez imposés à 30 + 17,2 = 47,2% | Si votre tranche est de 45%, vous serez imposés à 62,2%
Dans le cas précédemment cité, cela correspond à 15 239€ d’impôt et prélèvements sociaux. Soit plus de la moitié de vos revenus perçus de la location.
Quelques pistes pour rechercher toutes les solutions cohérentes en vue de maîtriser votre fiscalité :
Générer du déficit foncier | Investir au sein d’un véhicule d’investissement (SCI, SARL) | Passer de la location nue à la location meublée (étude préalable nécessaire) | Vendre son bien et réaffecter ses capitaux de manière plus cohérente parfois même.
La seule vraie manière de bien faire, c’est de réaliser un audit de la situation et de déceler les forces, les faiblesses, les leviers d’optimisations et possibilités pour bien analyser, bien comprendre et bien agir.
