L’une des préoccupations majeures des foyers est de générer du revenu complémentaire, et ce pour répondre à plusieurs objectifs :
Générer du revenu est également souvent source de fiscalité importante. Et qui dit fiscalité dit moins de revenus. Il existe plusieurs méthodes afin de pouvoir générer des revenus optimisés fiscalement. Outre les instruments financiers (assurance vie, contrats de capitalisation ou PEA par exemple), les investissements immobiliers bien structurés parviennent également à atteindre cet objectif.
L’immobilier reste stable et particulièrement en France. Il s’agit d’une valeur considérée comme refuge par nombreux analystes.
À la différence des produits financiers dont la valeur peut fluctuer de manière significative et imprévisible, l’immobilier représente un actif tangible et réel et offre une sécurité que ne peuvent pas fournir les produits financiers. La valeur intrinsèque d’un bien immobilier ne diminue pas au fil du temps dans la plupart des cas, ce qui en fait un investissement attrayant pour de nombreux investisseurs.
Allier l’immobilier au crédit, ou neutraliser la fiscalité permettent de doper des rentabilités nettes déjà supérieures aux taux sans risque.
C’est l’immobilier meublé qui aujourd’hui dispose des qualités intrinsèques les plus intéressantes pour générer du revenu complémentaires.
Le régime est souple. Il suffit de meubler le bien afin de pouvoir prétendre au régime du loueur meublé non professionnel ! Mais la loi est bien claire à ce sujet.
Repris par la loi ALUR de 2014, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit les contours du régime : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
Souvent, on a repris ce texte en le résumant d’une simple phrase : Le locataire doit pouvoir venir uniquement avec ses valises. Ce qui comprend bien entendu les meubles (Lits, table, chaises, électroménager, cuisine équipée etc…) mais également tout le nécessaire à la vie courante (couverts, assiettes, etc…)
Le cas échéant, la location pourra être requalifiée en location nue…. Et vous faire perdre les avantages du régime.
A la différence de la location nue, dans laquelle vous louez un bien immobilier vide, la location meublée impose certaines règles strictes : Il s’agit que le preneur du bail, le locataire, puisse venir dans le bien immobilier et y poser ses valises. Cela implique que le bien soit entièrement équipé et meublé. La location nue engendre des revenus fonciers qui sont imposables à l’impôt sur le revenu.
La bonne stratégie pour optimiser les revenus issus de votre patrimoine immobilier : le régime meublé
La location meublée, quant à elle, génère des revenus qui sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Fiscalement, c’est pendant un bon nombre d’années souvent bien plus intéressant. Le bien immobilier lui-même devient une masse amortissable (en dehors du terrain qui ne l’est pas), et comptablement, vous pourrez déduire de vos revenus de manière linéaire la valeur du bien immobilier lui-même.
La fiscalité est alors neutralisée pendant un bon nombre d’années avant que le profit en BIC ne devienne taxable ! Cela permet de tirer des revenus sans avoir un impôt qui viendrait trop pénaliser vos rendements.
Attention, un comptable doit tenir la comptabilité de votre activité meublée. Les frais moyens (entre 200 et 500€ par bien et par an, selon le cabinet comptable, pourra être déduit de votre impôt sur le revenu dans la limite de 915€ par an.
Qu’il s’agisse de résidences gérées (EHPAD, Résidence Senior, Résidences étudiantes, résidences senior…) ou d’investissement immobilier dans l’ancien (Appartement loué meublé en centre ville), Cheval Blanc Patrimoine accompagne ses clients avec une analyse globale de chaque composante de l’investissement :
