MAÎTRISER VOTRE IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)

Le montant du patrimoine immobilier est le seuil de déclenchement :

En France, les foyers fiscaux qui sont propriétaires d’un patrimoine immobilier net, après déduction des passifs immobiliers, dont la valeur est supérieure à 1 300 000€, sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Cette loi s’applique à tous les types de propriétés, qu’elles soient résidentielles ou commerciales.

Mais il s’applique aussi aux non résidents :

Les patrimoines des personnes non-résidentes, qui détiennent un patrimoine immobilier net taxable en France d’une valeur supérieure à 1 300 000€, sont concernés. Cela concerne principalement l’immobilier situé sur le territoire français, y compris les propriétés résidentielles, les terrains, et autres formes de biens immobiliers. Cette mesure vise à assurer une imposition équitable sur les biens immobiliers de grande valeur détenus par des non-résidents.

La loi stipule que les biens imposable à l’IFI sont :

Tous les biens et droits immobiliers détenus directement par le foyer fiscal au sens de l’impôt sur la fortune immobilière

Tous les biens et droits immobiliers détenus de manière indirecte par le foyer fiscal au sens de l’IFI

Quels sont ces biens taxables à l’IFI ?

• Les immeubles bâtis  : Maisons, appartements, garages, locaux commerciaux, quel qu’en soit l’usage (jouissance, location, mis à disposition…)
• Les immeubles classés monuments historiques
• Les immeubles, même si ils sont en cours de construction pendant l’année N de l’IFI
• Les terrains quelque soit leur nature (terrain à construire, terres agricoles…)
• Les biens immobiliers détenus indirectement : titres de sociétés détenant de l’immobiliers (SCI…), parts de SCPI quelque soit leur mode de détention (propre, assurance vie, contrat de capitalisation…)
• Tous les biens immobiliers qui ne disposent pas des critères suffisants pour être classés comme « professionnels » au sens de l’IFI

… Et quels sont les biens exonérés ?

Il s’agit notamment des biens professionnels :

Les biens professionnels sont totalement exonérés de l’IFI à partir du moment où ils remplissent les conditions spécifiées par les textes :

Ces biens doivent être utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle déterminée par la loi. Il s’agit d’un usage pour une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou même libérale. L’administration se réserve le droit de vérifier la véracité de l’affectation du bien à cette activité professionnelle : il faut que l’usage soit constant et nécessaire à l’exercice de l’activité du contribuable.

L’activité doit donc être réelle, et exercée par le propriétaire du bien immobilier, ou son conjoint, son partenaire de PACS, mais aussi son concubin ou ses enfants mineurs.

L’activité qui est exercée par le contribuable doit également être son activité principale. En ce sens, l’administration vérifie que cette activité représente la principale ressource économique de son exploitant.

En sus, ces biens immobiliers doivent être nécessaires à l’activité…

Il existe néanmoins quelques dérogations lorsque les biens ou droits immobiliers n’entrent pas dans les conditions ci-dessus énumérées. Disposent ainsi d’exonérations partielles :

• Les bois et forêts, et parts de groupements forestiers
• Les biens ruraux loués à long terme.
• Les parts de groupement agricole…

Dans tous les cas, un audit patrimonial global nous permettra de mieux vous conseiller, et de délimiter le patrimoine taxable, mais également les moyens de neutraliser l’IFI en réalisant des investissements cohérents.